Les formalités du transfert du droit au bail commercial. Par David Semhoun, avocat.

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Les formalités du transfert du droit au bail commercial. Par David Semhoun, avocat. assurer sa rénovation

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Le commerçant qui dirige une entreprise peut vouloir vendre son fonds dans son entreprise. Cela inclut le droit de louer, c’est-à-dire le droit de faire des affaires, le transfert de l’entreprise donnera lieu au droit de louer. En fait, le droit de louer un des actifs incorporels de l'entreprise.

Le locataire peut également choisir de ne pas transférer ses fonds, mais uniquement son placement et le droit au bail. Dans ce cas, il est très courant d'obtenir l'approbation du propriétaire; Les contrats de location incluent généralement le transfert du droit de location à l'acheteur de la société (en dérogeant ainsi à l'article 1717 du Code civil).

I. Qu'est-ce qu'un transfert de baux?

La cession d'un contrat de location est un acte par lequel le cédant, le destinataire du contrat de location, transfère ses droits à une tierce personne appelée l'acquéreur. Le bail reste en vigueur, ne changeant que la personnalité du locataire.

Cette tâche peut être effectuée moyennant des frais ou gratuitement. Le cédant doit avoir les mêmes droits que le cédant et doit être soumis aux mêmes obligations que les droits et obligations mentionnés dans le contrat de location soumis à la tâche.

II. Le principe de la liberté de transfert à l'acheteur du fonds

L'article L. 145-16 du droit commercial français est considéré comme non écrit, les contrats interdisant au bailleur de transférer l'acheteur de son commerce ou de son commerce son loyer ou les droits qu'il a dans une procédure de renouvellement.

Cela se traduit souvent dans le contrat de location par une clause interdisant le transfert du contrat de location, sauf pour un "successeur de son entreprise"; ce que la Cour de cassation décrit comme une clause qui permet uniquement au transfert de profiter au successeur du fonds de commerce.

III. La solidarité du cédant

Le transfert du droit au bail est une cession de créance, c’est-à-dire que le cédant devient le titulaire des droits découlant du bail et peut l’utiliser du bailleur. Le cédant doit donc avoir la capacité juridique de vendre le droit de location et peut être tenu de garantir à l'acheteur le droit au bail. Il doit informer l'acheteur des différents litiges pouvant survenir lors de la location.

En pratique, les contrats de location incluent une clause de solidarité entre le cédant et le cédant jouant pour le paiement des loyers et des taxes, ainsi que pour l'exécution des obligations du contrat de location. Cette disposition implique que le complice du cédant, ainsi que les cédants, attribuent le contrat de location en relation avec le propriétaire.

Cependant, cette clause doit faire l'objet d'une attention particulière, car Cassation les interprète de manière stricte.

Cette garantie prend fin lorsqu'un congé a été accordé au cessionnaire ou à l'expiration du contrat de location lorsque la clause a été imposée. Par contre, en cas de renouvellement tacite du bail, celui-ci continue et la clause continue de jouer. La garantie sera également résiliée en cas de renouvellement du bail, sauf que le bail initial expirera ses effets sur le bail renouvelé.

La loi Pinel est venue limiter cette garantie de solidarité afin de préserver les droits du cédant. Il déclare que:

  • Le locataire ne peut réclamer la clause de garantie que pour une période de 3 ans à compter de la cession du contrat de location (L. 145-16-2 du code de commerce).
  • Le locataire doit informer le cédant de son manquement dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être versée (L. 145-16-1 du code de commerce). Ce délai protège le cédant d’un porteur de mauvaise foi qui ne l’avertirait du défaut des commerçants que plusieurs mois, voire plusieurs années, après en avoir pris connaissance.

Cependant, l'ordre public de ces articles n'ayant pas encore été décidé, il sera dans l'intérêt du locataire (et de tout cédant) de s'opposer à la demande de dérogation du locataire.

IV. Les formalités du transfert

La vente du droit de location nécessite le respect de plusieurs règles qui commencent par l'exécution de la cession pour le propriétaire ainsi que l'établissement d'une déclaration préliminaire.

1 °) Liste provisoire: L'article L. 145-40-1 de la loi sur le commerce établit entre le bailleur et l'acquéreur un état des stocks à l'arrivée des lieux. Cette réclamation est contraire à un litige, en particulier lorsque, à la fin de l’inventaire du mobilier, il est noté que des locaux commerciaux ont été endommagés ou ont fait l’objet d’œuvres non autorisées.

2 °) Fourniture de la location au propriétaire: Lors du transfert d'une créance, le transfert du droit au crédit-bail doit être versé au propriétaire. Cela est mentionné à l'article 1690 du code civil. Sanction de non-service: En l'absence de respect pour la mention de l'article 1690 dans le code civil, le transfert n'est pas nul, mais ne peut être opposé à des tiers et donc au propriétaire. Ce service doit avoir lieu même si la cession du droit au bail est en faveur de l'acheteur de la société.

L'absence de service rendra donc le bail inapproprié pour le propriétaire, qui peut refuser le renouvellement au cessionnaire sans lui verser aucune indemnité; il est libre de demander la résiliation du bail.

V. Clauses qui organisent les conditions du transfert du droit au bail

Plusieurs clauses insérées dans le bail définissent les contours de sa tâche.

A. La clause d'agrément du locataire

Il est très courant que les baux donnent l’accord préalable du locateur pour toute tâche sous la forme de clauses. Ces dispositions peuvent limiter ou limiter la tâche, mais ne peuvent interdire aucune récompense.

Par conséquent, ces clauses doivent faire l'objet d'un soin particulier, car les intérêts du bailleur et du locataire seront différents. Le locataire aura tout intérêt à obtenir la vente la plus libre possible afin d'étendre la zone de l'acheteur en cas de difficultés. D'autre part, le propriétaire aura tendance à limiter le minimum légal aux cas non couverts par sa permission, car la tâche d'un autre locataire lui permettra de négocier un nouveau bail ou une nouvelle revendication. paiement d'une compensation.

B. Clauses relatives à la forme des tâches

Après la conclusion du bail, le locataire cherchera à supprimer les tâches afin de limiter strictement les conditions (toujours bien sûr, à condition que ces clauses ne constituent pas une interdiction absolue et générale de cession).

Il peut imposer son intervention à l'acte: La clause d'intervention du locataire pour les tâches est moins contraignante que celle qui attribue la tâche à son autorisation préalable. Il permet uniquement au propriétaire de vérifier la régularité du travail et le cessionnaire reprendra les obligations de la mission envers lui-même. De même, il peut demander que la tâche soit accomplie par son conseil, par un avocat ou, de manière très traditionnelle, qu’une copie de la cession lui soit remise gratuitement.

C. Dispositions donnant droit au premier refus du locateur

Le bail commercial peut stipuler qu'en cas de transfert du droit au bail ou à l'entreprise, le bailleur disposera d'un droit de préemption qui sera exercé au prix offert par le locataire à l'acheteur potentiel et finalement accepté.

VI. Cour des comptes à la mairie

L'article L. 214-1 du code de l'urbanisme confère aux communes le droit de premier refus d'activité, de fonds d'artisanat et de baux commerciaux pour le commerce et l'artisanat local.

Avant le transfert de location ou d'activité commerciale ou artisanale, il est recommandé de contacter la salle du conseil municipal pour savoir s'il existe ou non une circonférence du métier et de la présence.

VII. Le cas d'une tâche irrégulière: sanctions et régularisations

Une vente irrégulière peut entraîner différents types de sanctions, notamment: cession de mission, résiliation du crédit-bail commercial. Heureusement, il est possible de faire une régularisation de la tâche.

Pénalités pour une tâche irrégulière:

  • Négligence dans les ventes: le non-paiement de la commission peut être dû au non-respect des formalités du service (prévues à l'article 1690 du code civil) ou au non-respect des dispositions du contrat (par exemple, la nécessité d'obtenir l'approbation du propriétaire). Cette inégalité se jouera dans la relation entre le propriétaire et le cessionnaire et dans la relation entre le propriétaire et le client.
  • Éradication du crédit-bail commercial.
  • Résiliation du bail: La résiliation du bail peut être, par exemple, Obtenu automatiquement à l'aide d'une clause de décision en cas de cession d'un bail irrégulier. Le propriétaire peut également demander la résiliation légale du bail en invoquant une gravité suffisante qui a grandement apprécié les juges.
  • Refus du renouvellement du bail: le locataire peut également refuser de renouveler le bail sans avoir à verser une indemnité si cela justifie un motif sérieux et légitime pour le locataire sortant.
  • Réparation du préjudice subi par l'acquéreur exclu: L'acquéreur exclu, qui doit quitter les lieux après la résiliation du bail ou après le refus du renouvellement, peut engager une procédure civile à l'encontre du cédant.

Comment réguler un bail irrégulier?

Nous sommes dans le cas d'un locateur qui ne serait pas intervenu au moment de la conclusion du contrat, même si la fourniture du bail le prévoyait. Ce dernier peut-il encore accepter après? La clause de décision contenue dans un contrat de location n'entre en vigueur qu'un mois après une offre malheureuse. Une régularisation après l'événement est donc possible dans un délai d'un mois.

Tout contrat d’assurance dommages ouvrage doit obligatoirement comporter classe types figurant a l’intérieur du Code des assurances. Constituant un minimum de garantie, elles concernent la durée et le maintien de la garantie, élimination et les obligations réciproques de l’assuré l’assureur, en cas de sinistre.


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