La référence préventive au juge

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La référence préventive est cette procédure particulière, engagée, caricaturisée par un grand groupe de promoteurs immobiliers auprès d’un grand nombre de propriétaires privés et de voisins d’un projet de ce promoteur, dont le but est d’obtenir la nomination d’un expert qui se rendra sur le site du projet. aussi près que possible de la description des propriétés adjacentes.

Cette procédure est le plus souvent mal comprise par les voisins qui sont convoqués à un tribunal, qui n'ont jamais été jugés et qui protestent violemment.

Plus juridiquement, il est nécessaire de clarifier cette procédure, qui est rappelée qu’elle est relativement nouvelle et qu’elle a été reçue pour la première fois en violation de la jurisprudence avant l’imposition de l’application des articles du Code de procédure civile à la compétence des juges dans la demande de comparution. mesures provisoires, et notamment l'application de l'article 145 de ce code.

En 1987, un écrivain a observé que: "Seulement 10 ans ont suffi pour transformer une procédure à peine tolérée par les tribunaux, ayant une obligation dont le non-respect aggrave la responsabilité du contractant en cas de sinistre"

1. Dans quelle juridiction?

Le juge saisi est l'emplacement du bâtiment à construire (et parfois le cas du siège de l'accusé). C'est le président de la Haute Cour qui doit statuer sur les affaires en référé et, en vertu de l'article 808 de la loi sur la procédure civile, le prie instamment d'ordonner des mesures sommaires n'entrant en conflit avec aucun différend grave ni ne justifiant l'existence d'un différend.

L’article 809 du même code permet également de justifier la compétence du juge pour connaître de la demande en référé, dans la mesure où il autorise le tribunal à prescrire les mesures de conservation ou de restauration nécessaires, soit pour prévenir un dommage imminent, pour mettre fin à une infraction clairement illégale. la souffrance.

Le juge est également compétent en vertu de l'article 145 du code de procédure civile, qui dispose expressément que des mesures d'instruction admissibles et légalement autorisées peuvent être ordonnées à la demande de toute personne intéressée à la demande de l'intéressé ou en résumé, s'il existe une justification justifiable au maintien ou à l'établissement des preuves. Cela peut être la solution d'un différend avant toute tentative. Il est dans l’intérêt d’une constatation préventive de permettre l’hypothèse d’un essai, c’est-à-dire une tentative de venir, pour déterminer la survenue de troubles avant la construction, si ces troubles n’existaient pas à l’époque. pour l'observation de montrer que ce sont les œuvres qui peuvent être considérées à cause de ces troubles.

Le motif légitime défini dans cet article est le risque de perte future.

Il convient de noter que le juge peut être saisi même lorsque le projet est public, les accusés étant eux-mêmes des personnes privées (selon un jugement du Tribunal des conflits du 19 février 1996, qui autorise également le juge administratif).

Peut-être y aura-t-il une préférence si l'élection est proposée plus rapidement entre le tribunal administratif et le tribunal compétent, et il est possible de proposer le nom d'un expert qui sera jugé plus capable qu'un autre, et surtout plus rapide pour établir le rapport.

2. Qui peut appeler à titre préventif?

C'est une erreur d'imaginer que seul le pouvoir adjudicateur dans la construction de l'entreprise de construction peut initier une référence préventive. L'expérience montre qu'il peut être dans l'intérêt des entreprises, et en particulier des entreprises de démolition, d'engager une procédure de résumé préventif si le client ne le fait pas lui-même. On peut aussi très bien imaginer qu'un voisin initie une telle procédure.

3. Qui devrait être récompensé?

Les personnes à assigner sont, avant tout, des voisins, bien sûr, ou plus précisément des voisins, dont les bâtiments seront probablement atteints dans leur intégrité lors des travaux à venir.

La meilleure chose à ce sujet est de demander l’opinion de l’exploitant qui pourrait limiter la superficie de ce quartier afin d’éviter que des propriétaires inappropriés subissent le moindre impact sur l’achèvement des travaux. De même, il ne semble pas nécessaire, par exemple, d’affecter au propriétaire un pays simple, non développé, qui ne sera pas affecté par les travaux. Il convient de rappeler que plus le nombre de voisins affectés est important, plus l'expert désigné sera long et coûteux.

Cependant, il est également nécessaire, par mesure de précaution, d'assigner également les sociétés, le chef de projet et éventuellement le bureau d'étude aux opérations de construction ou de démolition, afin qu'ils annulent leurs opérations d'évaluation et donc le rapport de l'expert et ses observations. Il convient de rappeler que la responsabilité des entreprises à l'égard des voisins sera probablement préservée et que le pouvoir adjudicateur, s'il est poursuivi par ses voisins, aura intérêt à réserver ainsi sa demande de garantie. contre les "voisins assouplis" que représentent les entreprises.

Il convient de rappeler qu’un arrêt de la Cour de cassation du 27 octobre 2004 (numéros 03-15029) contenait les opérations d’évaluation qui constituaient la seule preuve que la maladie pouvait être infligée à l’égard d’une société pouvant être préservée à son égard car des expertises n’ont pas été menées en contradiction avec son objectif.

Si nécessaire, les opérations d'évaluation peuvent être étendues à une autre partie à la suite du premier ordre et même si les travaux ont déjà commencé sans que le principe contraire ne soit violé. soutenu efficacement même si la partie concernée n’est pas intervenue lors des premières réunions d’experts (Tribunal pénal, 22 octobre 2002, numéro 01-02541).

Il est également possible de contacter les sociétés d’experts des compagnies d’assurances, toujours dans le respect du principe de conflit.

4. Quelle mission pour l'expert?

Cette question est cruciale.

En effet, la mission de l'expert peut être extrêmement légère et se limiter à une description ornée de photographies des bâtiments adjacents.

Cependant, nous constatons que l'intérêt pour le renvoi préventif a été réduit en l'espèce et que, finalement, la demande de l'huissier s'est améliorée et plus coûteuse.

Dans le cas d'opérations majeures, il est douteux qu'une telle observation soit valable alors que la mission de l'expert, le plus souvent l'architecte, peut être étendue de manière plus appropriée à une analyse technique du site. mais surtout ses effets sur le voisinage, indiquant toute mesure utile pour éviter toute souffrance avec les propriétés adjacentes.

Par conséquent, les missions de l'expert liées à un renvoi préventif sont devenues plus étendues et comprennent notamment la capacité d'émettre un avis ou l'autorisation du promoteur pour effectuer un travail important pour limiter les souffrances. Ce type de mission a été examiné par le juge pour entendre la demande en référé dans un arrêt du 30 novembre 1976 (n ° 75-15508).

La tâche de l'expert peut donc ressembler à un conseiller technique permanent et impartial, une sorte d'arbitre coopératif.

La référence préventive n'est pas réduite à une simple affirmation, mais sa tâche est d'éviter un désastre en introduisant dans la construction d'un tiers expert impartial initié par la justice et doté du pouvoir d'initiative et d'intervention dans les œuvres elles-mêmes.

Cet expert impliqué dans les opérations d'évaluation peut immédiatement analyser les causes des pertes potentielles et les prévenir.

5. Éviter de lancer un renvoi préventif est une erreur pour le propriétaire?

On pourrait considérer à juste titre que rien n'oblige le propriétaire à faire un renvoi préventif et que, le cas échéant, il est avant tout dans son intérêt personnel d'éviter que les voisins se plaignent, par exemple, de fissures après les travaux, et cela existait réellement avant les travaux.

C’est certainement l’intérêt le plus important dans un renvoi préventif de permettre à cette preuve d’être établie que des troubles ne surviennent pas avant les travaux ou la contradiction de leur existence.

C'est le plus souvent la raison pour laquelle un renvoi préventif est impliqué.

Cependant, il est arrivé que les tribunaux se trompent sur le fait qu’un constructeur n’avait pas averti à titre préventif de l’état de la propriété voisine, étant donné qu’il s’agissait de «l’ancien maître des biens». "travail" est défectueux, car il empêche de prendre en compte toutes les causes d'une blessure éventuelle, même de la pourriture, et, en tant que tel, impose certaines des conséquences de ce dommage à son auteur. C'est un arrêt de la cour d'appel de Paris.

Bien que l'article 1315 du code civil impose généralement à la personne qui demande l'accomplissement de l'obligation de le prouver et, par exemple, à un voisin se plaignant d'une souffrance causée par une construction de démontrer et de prouver l'indication de la souffrance Pour cette interprétation, nous ne sommes peut-être pas loin d'une analyse de jurisprudence qui consisterait à considérer qu'en principe, le travailleur est tenu d'initier un renvoi préventif avant toute construction, de sorte que le non-respect de cette dernière constituerait une erreur. cela conduirait à un retour de la charge de la preuve.

Christophe BUFFET

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