Exploitation de la garantie de livraison dans le cadre du contrat de construction individuel

 l’assurance des travaux

Exploitation de la garantie de livraison dans le cadre du contrat de construction individuel l’assurance des travaux

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ANIL, No. Nouvelles Habitat 63 juillet 1997


La loi du 18 décembre 1990, qui régit le contrat de construction d’une maison individuelle, a principalement pour objet de faire obligation au fabricant de fournir au client une garantie extrinsèque de résiliation de la maison pour le prix et dans les délais. convenu. En effet, cette garantie, effectivement émise par des compagnies d'assurance, constituées pour la plupart pour l'occasion, vise à protéger l'individu des conséquences négatives de la faillite du fabricant.

Il couvre le client de l'ouverture du site. En cas de défaut du fabricant, le garant doit payer:

Le coût du dépassement du prix convenu, dans la mesure où cela est nécessaire à l'achèvement du bâtiment. Toutefois, la garantie à cet égard peut être accompagnée d’une franchise de 5% du prix convenu.

Les conséquences des acomptes ou des compléments de prix sont attribuées au producteur.

Frais de retard si la livraison a lieu plus de trente jours après la date indiquée.

En 1996, l'ANIL et l'ADIL ont préparé un rapport cinq ans après l'entrée en vigueur de la loi sur l'application des nouvelles dispositions. Ce rapport a mis en évidence l'amélioration significative de la pratique chez les constructeurs d'habitations, mais a relevé un certain nombre de dysfonctionnements dans le système. Cela incluait le service de garantie en cas de défaillance du fabricant.

Pour cette raison, une nouvelle étude portant sur 23 ADIL & # 39; a été menée au printemps 1997, qui portait sur des cas de garantie d'exécution.

Près de soixante cas de producteurs manquants ont été identifiés dans les départements concernés au cours des douze derniers mois. Toutefois, il n’est pas possible d’éliminer les doubles factures si le producteur exerce ses activités dans plusieurs départements.

Le nombre de constructeurs impliqués varie entre deux et dix par an. Client.

En ordre de gravité, les problèmes identifiés sont les suivants.


Certificats de garantie sans valeur

Il semble que les certificats de garantie émis par certains courtiers (deux cas énumérés) ne soient pas approuvés par l'assureur, ce qui ne serait pas commis. Ces courtiers ont vendu une garantie qui n’a aucune réalité pour les constructeurs qui ont peut-être été maltraités. Cependant, il n’est pas possible pour le développeur ou le client de vérifier la réalité de la garantie fournie avant l’événement.

Heureusement, ces cas ont été signalés à l'administration en nombre très limité.

Intervention de la garantie sous réserve du paiement anticipé de la franchise

Plus fréquemment, les cas où le garant exige son intervention pour le paiement du client sont égaux à 5% du prix convenu. Cette demande est justifiée par le garant par l’existence d’une franchise "légale".

Mais à ce stade, il est impossible pour le garant de déterminer la réalité de ce coût supplémentaire.

Une réponse récente du ministre du Logement à Claude GIRARD, député du Doubs préoccupé par de telles pratiques, suggère que le garant pose ainsi une condition à son intervention, qui n'est pas prévue dans les textes (JO n ° 24.03.97). En fait, la déduction n'est applicable que si le prix convenu est dépassé. "Le client doit donc contacter le garant pour obtenir les éléments permettant une comparaison des coûts".

L'utilisation de la franchise sans la réalité du prix supplémentaire a été établie

Mais cette question, plus généralement, est celle de la vérification, par le propriétaire, de l'existence de la subvention de prix. Le garant négocie en fait les conditions de reprise du travail avec les entreprises de son choix. La question de savoir s’il ne peut qu’augmenter le coût du travail seul, sa rémunération (par exemple, la gestion de projet par exemple) n’a pas été réglée non plus, bien que l’on puisse supposer que cette pratique est contraire à l’esprit de la loi.

L'existence de la franchise conduit le garant à privilégier la solution entraînant un dépassement inférieur à 5% du prix convenu.

Il est permis de mettre en doute la neutralité des citoyens lorsque l'entreprise est mandatée pour mettre fin au projet et que l'une de ses filiales.

La réponse ministérielle susmentionnée demande à l'autorité contractante de contacter le garant pour vérifier la réalité des coûts supplémentaires, mais il est douteux que cette comparaison soit efficace.

Certificat de garantie pour des raisons liées au non-respect des obligations contractuelles

Certains ADIL notent également le refus d’indemnisation au titre de garanties non conformes aux obligations contractuelles aux frais du propriétaire. C'est particulièrement le cas si l'assurance non-vie n'est pas signée. Le garant craint en fait de pouvoir traiter des créances sur des parties du travail effectué avant son intervention, sans faire appel à la compagnie d’assurance.


Retards dans l'intervention du garant

De nombreux ADIL indiquent également une certaine inertie du garant pendant la période qui a suivi la défaillance du fabricant. Le message formel par lettre recommandée est souvent nécessaire pour obtenir une réponse du garant.

Toutefois, il convient de noter que cette remarque est annulée par les positions des autres garanties, qui sont peut-être plus conscientes du risque de devoir également payer des amendes de retard au propriétaire du projet en cas de prolongation anormale de la durée de la marchandise et d’intervention rapide pour trouver une solution de recouvrement.


Le difficile paiement d'une punition tardive

Plus ADIL notent la difficulté d’obtenir des pénalités de retard si elles dépassent un mois après la livraison. Cette difficulté est caractérisée par des accords de garantie interdisant au pouvoir adjudicateur de compenser entre le dernier paiement et les dispositions relatives aux délais contractuels.

Le montant insuffisant de la garantie des dépôts

La loi prévoit une continuité entre la garantie de remboursement du cautionnement (L. 231-4) et la garantie de résiliation. Le premier arrêt lors de l’ouverture du chantier, point de départ du second. L’existence d’une garantie de remboursement de la caution permet au promoteur de percevoir 5% du prix à la signature du contrat et 5% en plus de l’obtention du permis de construire.

En pratique, il existe des dispositions contractuelles contraires à la loi entre le fabricant et le garant, en vertu desquelles la garantie de remboursement du dépôt ne couvre que 5% du prix convenu, les montants nécessaires à la signature du contrat. Les 5% requis pour le permis de construire ne sont pas couverts par la garantie de remboursement. Si le promoteur devient défectueux après l'obtention du permis de construire, mais avant l'ouverture du chantier, le propriétaire ne peut récupérer le montant du deuxième acompte versé.

La signature d'accords d'entente libère le garant de ses obligations

L'intervention du garant peut également prendre la forme d'une proposition de règlement à l'amiable. Le garant propose au porteur de projet de gérer l'achèvement direct de sa maison avec les entreprises qu'il lui propose et parallèlement d'abandonner ses droits à la garantie d'achèvement.

Le protocole d’accord inclut ensuite comme accords complémentaires d’entreprises dont le montant total correspond plus ou moins aux montants non versés au titre du contrat de construction.

La signature d’un tel protocole, même s’il est illégal, peut, aux yeux du client, apporter une solution satisfaisante lorsque le site est presque terminé. C’est plus discutable quand la coque n’est pas finie et la coordination technique est cruciale à sa réalisation.

Cependant, la signature d'un tel accord est souvent présentée au développeur comme une alternative au paiement de la franchise. Le client n'a alors d'autre choix que de payer un supplément substantiel et une intervention du garant ou une solution plus audacieuse, alors qu'il avait eu recours à un constructeur pour éviter toute surprise.

La conclusion d’ADIL est donc au moins nuancée en ce qui concerne les conditions d’utilisation de la garantie.

Outre le problème des fausses garanties qui devraient avoir des conséquences juridiques, la question de la transparence est au cœur des critiques.

Cela pose également un problème d’information, de définition et d’équilibre entre la relation entre le propriétaire et le garant.

Un problème d’information: le client n’est au courant du montant de la franchise qu’au moment de la réception du certificat nominatif du certificat de garantie, c’est-à-dire après l’ouverture du site. Mais il ne comprend pas vraiment sa signification (25-50 000 F) lorsqu'il est contredit par le garant.

Un problème de définition: la notion de dépassement du prix convenu n’est pas énoncée dans les textes. Les éléments de comparaison entre le prix convenu et le prix de revient doivent être précisés avec précision: Si le montant du contrat de construction doit être comparé au total des paiements du producteur (et à la garantie), ou uniquement au montant du travail à rembourser au moment du non-paiement par le producteur des sommes restant à payer par le producteur. le client à cette époque?

Un problème d'équilibre: seul le garant vérifie efficacement le coût du travail requis pour l'achèvement. Mais ce sont ceux qui détermineront la somme du montant pouvant être requis par le garant du client.

La qualité de la garantie est donc parfois décevante pour le client. Cependant, le solde établi par ADIL confirme que tous les fabricants défaillants avaient une garantie de résiliation. L'existence d'un garant, unique interlocuteur du pouvoir adjudicateur en cas de défaillance du fabricant, a permis l'achèvement de toutes les constructions observées.

Bien entendu, les lecteurs ci-dessus ne concernent pas tous les garants, mais certains soulignent des défauts du dispositif de protection.

Jusqu'à présent, peu de jugements généralisables ont été rendus et de nombreux cas sont à l'examen. Ils concernent la franchise, l'arbitrage entre l'assurance non-vie et la garantie de livraison et les pénalités de retard. Il faudra connaître le résultat pour savoir si la jurisprudence suffira à supprimer les zones d'ombre révélées par l'exercice ou si de nouveaux textes deviennent nécessaires.

Si votre assureur considère que l’aide à qui vous bénéficiez est davantage d’ordre contractuel, cela se complique. Dès que l’un des bénévoles se blesse, il n’a pas à prouver votre responsabilité, vous êtes ipso facto déclaré responsable. Ici, la responsabilité civile est insuffisante, sauf dans l’hypothèse ou prévoit ce cas explicitement, et l’affaire se termine bien couramment en or tribunal… Donc, soyez vigilant alors que signer votre contrat d’assurance !


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