Cour de cassation, chambre civile 3, 26 novembre 2015, 14-23 674, non publiée

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Cour de cassation, chambre civile 3, 26 novembre 2015, 14-23 674, non publiée Dommage ouvrage

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COUR DE CASSATION, TROISIÈME MAISON CIVILE, a rendu le jugement suivant:

Selon l’arrêt attaqué (Paris, 7 mai 2014), SCI s’attendait à ce que les colocataires, composés des messieurs X … et Y …, aient acquis un complexe résidentiel en utilisant un prêt fourni par un pool bancaire constitué de la banque Joire Pajot et Martin, dont les droits proviennent du tribunal de Flandres, de la Banque Populaire du Nord et du Crédit du Nord; qu'elle a vendu les terrains en copropriété à plusieurs propriétaires, dont MZ .. et SCI, avenue du Peuple Belge, rue Impasse François, Le Palais et Saint-Nicolas (SCI) sous les actions reçues de MF .., notaire assuré à la firme MMA, qui mentionne la lourde rénovation des parties communes de l'immeuble du vendeur et le développement des parties privatives, livrés bruts sous forme de plateaux, par les acheteurs; que l'étayage avait été supprimé prématurément au cours du travail de développement effectué par l'un des SCI, des mouvements structurels se sont produits, un risque d'effondrement a été détecté ainsi que la présence d'insectes xylophages; que deux mesures de précaution ont été prises par le maire de Lille, qui a interrompu les travaux du bâtiment qui, vidé de ses occupants, a été exacerbé par les gouvernantes; qu'A … après avoir été nommé administrateur provisoire de la synchronisation du copropriétaire, sa mission a pris fin en décembre 2006 et la société Sigla a été nommée administrateur; que la SCI Penitentes a été mise en liquidation judiciaire le 7 janvier 2005, M. G … a été nommé liquidateur de la justice; que de nouvelles études techniques sur le bâtiment ont montré que celui-ci n'était pas attaqué par des insectes xylophages et qu'il n'y avait aucun risque d'effondrement; que SCI et MZ .. ont attribué à MX .., MY .., MF .. et à sa compagnie d’assurances, le cabinet MMA, MB .., le notaire, la banque populaire du Nord et des poursuites judiciaires concernant la communauté flamande, MC .. en qualité de représentant de la justice pour X .., MA .., à titre personnel et en tant qu'administrateur intérimaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes, obtenir leur condamnation à payer diverses sommes à titre de réparation du préjudice subi à la suite de erreurs commises lors de la vente de biens immobiliers;

Le deuxième moyen des six premières parties, ajouté ci-après:

Attendu que, après avoir conclu que MZ .. et SCI n’avaient pas demandé le remboursement des montants versés par anticipation, le fait que le bâtiment n’était pas achevé n’était pas le fait de SCI Les Pénitente, mais la conséquence de la déclaration de danger qu'aucun rapport d’expert ne faisait état de siècles de perturbations et que la cessation des travaux et l'évacuation de l'immeuble après le danger étaient la conséquence de la première erreur de diagnostic et d'une évaluation erronée de l'état du bâtiment, la juridiction d'appel pouvait indûment rejeter le motif en raison de la non-réception des travaux, la faute du notaire entraînant l'absence de Les garanties d'achèvement et les assurances non-vie liées à la vente d'un immeuble à construire n'étaient pas liées de manière causale au dommage allégué;

Il s'ensuit que le moyen n'est pas fondé.

Le quatrième moyen du pourvoi principal dans les quatre premières parties, ajouté ci-après:

Considérant que, ayant soutenu que les perturbations avaient leur siège dans les travaux, ce n'était pas conforme aux règles de l'art appliquées sur les parties intimes de l'un des SCI, et que la décision sur les risques qui mettait un terme au droit commun parties, la cour d’appel a pu conclure que le retard dans la livraison des parties communes et les dommages-intérêts requis par les demandeurs par l’ordre de mise en péril, impliquant que les propriétaires effectuent des travaux et qu’ils n’avaient aucun lien de causalité avec l’absence de garanties travaux d’achèvement et d’assurance non vie du fait de l’ignorance par le vendeur des règles de vente du bâtiment à construire;

Il s'ensuit que le moyen n'est pas fondé.

Il n'est pas nécessaire de statuer par décision motivée sur les premier et troisième moyens, la septième partie du deuxième moyen et la cinquième partie du quatrième moyen du pourvoi principal et du pourvoi incident qui sont évidemment pas susceptible de conduire à la mise au rebut;

Pour ces raisons:

DECIDE les appels;

Laisser à chaque demandeur le coût de son appel;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, les demandes sont rejetées;

Ainsi exécutée et jugée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, et prononcé par le président lors de son audience publique des 21 et 6 novembre deux mille quinze.

RÉCLAMÉ joint à ce jugement

Moyens soulevés par SCP Waquet, Farge et Hazan, conseillers des sociétés Avenue du peuple Belge, Le Palais, Impasse Saint-François et Saint-Nicolas et M. Z …, principaux requérants

PREMIÈRE CIBLE POUR L'ÉLIMINATION

C’EST VRAI avec le jugement en appel D’AVOIR a déclaré que l’immobilier des sociétés civiles et de M. Z … était réputé avoir abandonné ses revendications contre moi A … à titre personnel;

EXPOSÉ DES MOTIFS QUE LES QUATRE SOCIÉTÉS DE PROPRIÉTÉS CIVILES M'ONT MENTIONNÉ ÉGALEMENT A … DANS UNE PROPRIÉTÉ PERSONNELLE DU GRAND INSTITUT; qu'il était donc partie à la première instance; l’avis d’appel interjeté par lesdites sociétés et par M. Z … a fait appel à la cour à titre personnel; qu'il était un intimé; cependant, la cour note que, dans leurs conclusions finales, les appelants demandent à cette dernière entité de condamner solidairement MX, MY .., Me F …, son assureur MMA, MB .., la Banque Populaire du Nord, la SA Flandres Contentieux et Moi A …, qualités; qu'aucune demande ne soit faite contre moi A … à titre personnel; que les exigences de l'article 954 du code de procédure civile, d'une part, résument les exigences sous la forme d'un dispositif et que le tribunal décide uniquement des exigences imposées à l'entité; que, d'autre part, les parties doivent réitérer dans leurs dernières lettres les allégations et les voies de recours déjà présentées ou invoquées dans leurs conclusions précédentes, si elles ne sont pas évaluées, elles sont réputées les avoir abandonnées et le tribunal ne se prononcera que sur les plus récentes; conclusions;

ALORS que les propriétaires de SCI et MZ .. dans leurs conclusions d'appel (p. 22 à 25) ont recherché la condamnation de Mig A … sur le fondement de l'article 1382 du code civil pour les erreurs commises dans l'exercice de sa mission administrateur temporaire de la résidence Les Pénitentes; concluant que les propriétaires de SCI et MZ .. avaient abandonné leurs réclamations contre moi A … à titre personnel sous le prétexte que l'entité recherchait leur conviction "de qualité" lorsque cette référence faisait référence à une gestion temporaire, qu’il avait exercé, et non pour le pouvoir de représentation en copropriété actuellement représenté dans l’affaire de son mandataire par intérim, le SIGLA, la Cour d’appel a déformé le champ des conclusions des propriétaires de SCI et de MZ .. et violé Article 4 du code de procédure civile.

AUTRES MOYENS D'ÉLIMINATION

DIFFERENT Dans l’arrêt attaqué, AVOIR a rejeté les prétentions de la SCI Avenue du Peuple belge, Le Palais, l’impasse Saint-François, Saint-Nicolas et MZ .. qui tendaient à obtenir le verdict en dur Me F. et ses compagnie d’assurance MMA de leur verser des indemnités différentes;

POUR LES RAISONS DES REQUERANTS Blâmant le notaire d’ignorer les règles ordonnées pour permettre à Immédiatement Les Pénitentes de recevoir immédiatement le prix d’un bien non existant au moment de la vente pour avoir ignoré les règles de vente dans le futur, l'état d'avancement de cette lourde opération de rénovation et, au lieu de cela, faire appel à des vendeurs-vendeurs sans obtenir l'abonnement à une garantie de dix ans; qu'ils ont également trait au manque de conseils sur la situation financière de M. X …; les requérantes prétendent que ces erreurs ont contribué au dommage car, en l'absence de travaux d'assurance non vie, elles n'auraient pas pu réparer le dommage et que, de surcroît, la signature matérielle d'une vente dans l'état d'avancement futur leur aurait permis de ne pas payer le prix intégral; demande de réparation du préjudice équivalent à la valeur de la rénovation et de l'achèvement complet des parties communes, privation de jouissance depuis la date de la commande de mise en péril, la détérioration du travail interne non réalisé lorsque le contrat est contrefait … litiges l'existence d'une erreur qu'il prétend ne pas pouvoir retenir des décisions invoquées par ses opposants et qui se rapportent à des actes de personnes privées; les sociétés appelantes sont des personnes morales dont le responsable est un avocat de premier plan; qu'ils soulignent que les sociétés adverses ne peuvent prétendre à une indemnisation pour un sinistre, car elles sont originaires de l'origine; qu'en juillet 1995 et en décembre 1997, Me F … a écrit des documents de vente de la SCI Les Pénitentes aux différentes sociétés immobilières et, en octobre 1996, celui avec M. Z …; qu'il résulte des actes produits que le notaire de la rubrique "déclarations fiscales" a explicitement mentionné que les biens actuellement vendus pouvaient s'accumuler dans un nouveau bâtiment en raison de l'importance et de la nature des travaux à effectuer et à l'extérieur du bâtiment, ces travaux auront pour effet de créer de nouveaux locaux au lieu de ceux précédemment utilisés pour l'utilisation d'un atelier et de prendre des dispositions internes qui, de par leur importance pour une reconstruction réelle; que Me F … ne nie pas que j'ai réussi toutes les transactions de vente relatives à l'entreprise, sous réserve de procès; qu'il savait nécessairement l'importance de l'opération effectuée; qu'il savait en particulier que les SCI Pénitants se sont engagés à aménager toutes les parties communes, à modifier la structure interne en réalisant des divisions et de nouvelles surfaces; que, après l’acquisition, la société immobilière a établi l’état divisionnaire descriptif et le règlement de la copropriété, reçus par Me F …; qu'à partir de ce moment, le notaire ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une rénovation majeure; il s’ensuivait qu’elle devait apprécier les conséquences juridiques de cette situation en proposant une vente dans l’état d’avancement futur qui impliquait un certain nombre de paiements ultérieurs des fonds des acheteurs et non un paiement immédiat du prix de vente ainsi que la livraison de biens inhérents. et les garanties extrinsèques prévues dans ce cadre juridique selon lesquelles il devrait également prévoir l'existence d'une assurance dommages aux bâtiments et la garantie décennale du fabricant; que le notaire doit s'assurer de l'effectivité juridique de ses actes et s'acquitter de son obligation de conseiller les parties à l'action, commettant ainsi une erreur; que Me F … ne pouvait pas discuter des compétences et des connaissances personnelles du dirigeant de la société immobilière pour s'acquitter de sa tâche de conseil; que le fait que les actions que j'ai passées F … soit sous la forme d'une vente et non d'une vente dans le futur état d'achèvement signifie que le paiement du prix a été immédiat et non progressif et dans les délais impartis; payé en fonction du déroulement des travaux, ce qui signifie que si une vente dans l'état d'achèvement futur avait été réalisée, les acheteurs n'auraient pas payé le prix intégral en raison de la cessation des travaux après l'évaluation des risques. Toutefois, le tribunal relève qu'il ne s'agit pas d'un remboursement des montants payés d'avance. pour lesquels les appelants demandent une indemnisation; que tous les dommages liés aux droits de mutation, travaux non exécutés, restauration du terrain privé, loyers payés sans jouissance, taxes foncières, travaux effectués pour préserver le bâtiment, taxes foncières, travaux effectués pour préserver le bâtiment sont en fait proportionnés cesser les travaux résultant du décret de danger; qu'il n'y a pas de lien de causalité entre ces blessures et la faute du notaire; qu'en ce qui concerne les garanties attachées à une vente dans le futur état d'achèvement, à savoir la garantie d'achèvement invoquée par les appelants, les fonds sont inopérants, car la non-réalisation du bâtiment n'est pas le fait de la société civile, mais la conséquence; du décret de danger; il n'y a donc pas de lien de causalité entre la culpabilité du notaire et le préjudice subi; en outre, la source des dommages réside dans le retrait d'une coupure des poutres de support au sol, entraînant une panne de la cheminée centrale et une annonce erronée de la présence de vrillette susceptible de provoquer une ruine générale du bâtiment; que le décret sur les risques a été pris à la suite du rapport du MD .. nommé par le président du tribunal de grande instance de Lille, déclarant qu'une condition de danger imminent avait été trouvée et qu'il était approprié de procéder à un diagnostic des structures en arbre; considérant toutefois que le rapport E … de 2003 indiquait que l'état général de la forêt était excellent et que la dégradation observée n'était pas la conséquence du krill, mais des fuites de pneus; que les appelants payent aux négociations un rapport du cabinet Architect Union, commandé par des non-experts; que ce document n'a pas été rédigé sur le principe de la contradiction; qu'il ne puisse pas être retenu par le tribunal, car il est susceptible de modifier l'évaluation détenue par M. E … sans être étayée par aucune autre preuve; Il s'ensuit que la cessation du travail et l'évacuation de résidents conformément au décret de danger n'ont aucun lien de causalité avec les infractions du notaire susmentionnées; que c'est la conséquence du rapport d'expert et de la mauvaise compréhension de la cause des perturbations; En outre, les rapports Preventec et Defurne ont simplement indiqué que l'effondrement de la pile centrale était dû au fait qu'un règlement trop rapide avait entraîné une petite solution ayant des conséquences sur les étages; qu'aucune des expertises ne mentionne de dommages de nature décennale, de sorte que rien n'indique que si un travail d'assurance non-vie avait été souscrit, il aurait pu être achevé et que, en outre, la réception du travail n'avait pas été prononcée;

1 °) ALORE que, s’ils figuraient dans le futur état d’achèvement, les acquéreurs, selon l’arrêt attaqué que les actes notariés auraient dû rendre, n’auraient pas réglé intégralement le prix lors de la cessation des travaux; par conséquent, à en juger par le fait qu’il n’existait aucun lien de causalité entre la faillite prouvée du notaire qui n’a pas soumis la vente à la justice appropriée et le préjudice égal à la valeur de la réparation complète des éléments communs et à la quantité de travail non menée par l'ami SCI, la cour d'appel n'a pas retiré les conséquences juridiques de ses conclusions et a violé l'article 1147 du code civil;

2 °) CELA RESULTE DES CONCLUSIONS DE L 'ARRETE ATTAQUE QUE LES TITULAIRES SCI ET MZ .. ONT CHOISI DE CONSERVER LEUR PROPRIETE QUI LE PRIX A ETE ENTIEREMENT PAYE LORS DE LA VENTE AU MOMENT DE LA VENTE ET DE PRENDRE UNE ACTION ESTIMEE DE RECOLTER DE LA COMPENSATION pour des dommages égaux à la valeur de réparation et à l'achèvement complet des parties communes, privation de jouissance depuis le message de danger, détérioration de l'aménagement intérieur, la quantité de travail non réalisé que SCI La Pénitente avait entrepris; par conséquent, la faute du notaire, qui, compte tenu de la lourde rénovation du bâtiment à effectuer par le vendeur, donnerait son avis sur une vente en état d'achèvement futur, comportant des paiements successifs, en fonction de l'état d'avancement des travaux de rénovation, a un lien de causalité direct avec le préjudice subi. les acheteurs qui ont payé l'intégralité du prix au moment de la vente sans la possession de leurs lots en état de rénovation conformément à ce qui avait été convenu contractuellement; qu'en rejetant les acheteurs de leur demande en dommages-intérêts sous prétexte qu'il n'y avait pas de remboursement des montants payés d'avance, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du droit civil;

3 °) ALORS que la vente en l'état d'achèvement futur, qui aurait dû être notifiée par le notaire, est accompagnée des garanties d'achèvement visées aux articles R 261-17 et suivants du code de la construction et du logement; que, pour exclure un lien de causalité entre la faute du notaire et les dommages des acheteurs, une telle garantie ne pouvait être compromise par le fait que l'immeuble était compromis, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ainsi que l'article R 261-17 à R 261-24-1 du Code de la construction et du logement;

4 °) ALORS que le contrat de travail de l'assurance est destiné à garantir à l'assuré une réparation rapide de plusieurs décennies de dommages apparus pendant la construction ou en cours de rénovation majeure pour quelque motif que ce soit et en dehors de toute recherche de responsabilités; Il ressort des conclusions de l'arrêt attaqué (pages 4, 5 et 6) qu'en 1997, lors des travaux de rénovation et de la non réalisation d'une poutre dans un secteur privé, un risque d'effondrement, de perturbation et de mouvement structurel s'est produit, ce qui a entraîné à l'expertise qui a conduit à l'évaluation des risques prise le 10 mai 1999 concernant le diagnostic erroné des attaques d'arbres par des insectes xylophages; pour exclure tout lien de causalité entre le préjudice subi par les propriétaires et l'erreur du notaire qui n'a pas vérifié la police d'assurance obligatoire pour une vente dans l'état d'achèvement futur sans chercher, et elle a été invitée à le faire si elle contractait une assurance non vie n'aurait pas permis de prendre en charge les travaux de réparation de perturbations affectant la structure du bâtiment dès leur apparition et, pour éviter la description du danger qui en découle, la cour d'appel a renoncé à sa décision en vertu de l'article 1147 du code civil ainsi que de l'article L. 242 -1 du code des assurances;

5 °) ALORS DAN, les troubles entraînant un risque avéré ou potentiel pour la sécurité des résidents ou des tiers datent d'une décennie et sont donc couverts par l'assurance non vie obligatoire visée à l'article L. 242-1 du code des assurances; déclarant par conséquent qu'il n'était pas établi que des dommages liés à l'assurance auraient pu être joués s'il n'avait pas été identifié depuis des décennies après avoir découvert que le bâtiment avait été frappé par une séquence ayant entraîné des perturbations s'est produite pendant les travaux de rénovation, quelle que soit leur origine, nécessairement centenaire, la cour d'appel n'a pas annulé les conséquences juridiques de ses conclusions au titre de l'article 1147, 1792 du code civil, L. 242-1 du code des assurances;

6 °) ALORS que la mise en œuvre du livret de dommages obligatoire prévu à l'article n'est pas inférieure à la réception du livret; qu'en raison de l'absence de réception du livre, il n'était pas prouvé que le travail relatif aux dommages à l'assurance aurait pu être mis en jeu s'il avait eu lieu, aux articles 1147 du Code civil et L. 242-1 du Règlement sur les assurances;

7 °) ALORS QUE dans le cadre de cette transaction immobilière, les tribunaux du Fonds ont préalablement saisi la responsabilité du notaire et du lien de causalité existant entre son erreur et le préjudice subi par les acquéreurs; que l'appel de Me F … contre ces décisions a été rejeté par la Cour de cassation en vertu de plusieurs jugements rendus le 27 mai 2003; que la Cour, en statuant comme elle l'a fait, a méconnu le principe de la sécurité juridique et a sapé la confiance légitime qui pèse sur le litige énoncé à l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme. et libertés fondamentales.

TROISIEMES MOYENS D'ELIMINATION

IL EST PRATIQUE avec le jugement attaqué, D’AVOIR a rejeté les prétentions de SCI Avenue pour le peuple belge, le château, Impasse Saint-François, Saint-Nicolas, qui tendait à obtenir le verdict en toute solidarité de ma part F. .. et sa compagnie d'assurance MMA company leur verse différents montants de TVA et de frais de transfert;

POUR LES RAISONS APPARTENANTES ET POSSIBLES, JE NE SUIS PAS POUVANT SOUMETTRE LES VENTES AVEC TVA ET NON AVEC LES DROITS D'ENREGISTREMENT; qu'il est indiqué dans la rubrique Dépenses et conditions pour les actions ayant une incidence fiscale sur les documents de vente que les coûts de la vente et l'acte de détermination du respect de la condition suspensive sont payés par l'acheteur, à l'exception de la TVA incluse dans le prix de vente que le vendeur paie que ce dernier s’engage à imposer l’acquisition de la TVA en tenant compte de l’importance et de la nature du travail. Toutefois, il ressort du casier judiciaire contenu dans l’affaire, y compris l’acte d’accusation final et le jugement rectificatif rendu par le tribunal de grande instance de Lille du 3. Octobre 2005 que la soumission des ventes à la TVA est due à une volonté claire de MH. . que ces derniers avaient été informés que ce qui était normalement le régime applicable était les frais d’enregistrement; qu'il apparaissait que les sociétés du domaine civil mandatées par moi, H … avaient délibérément opté pour le régime qui différait la vente de la taxe de vente, qu'elles savaient recouvrer soit par la revente, soit par des revenus locatifs; qu'ils n'avaient pas l'intention de changer ce régime pour en tirer de l'argent plus tard, et que F … me demande si le régime véritablement applicable ne pourrait entraîner un changement de cette élection; il s'ensuit qu'aucune erreur ni violation du devoir de conseil ne peut être attribuée au notaire dans ce compte; que pour les sociétés Impasse Saint-François et Saint-Nicolas, qui paient, outre d'autres préjugés, le paiement de la TVA, aucune erreur à cet égard ne peut être constatée par le notaire;

ALORS, dans ses conclusions d'appel (p. 32), faisait valoir que les détenteurs de SCI avaient fait valoir que, suite à l'acquisition de leurs propres lots sous TVA, cette application devait être appliquée à l'ampleur de la rénovation du bâtiment, SCI La Pénitente et Me F … avait frauduleusement transféré la vente d’autres lots au régime fiscal de la loi Balladur, qui avait conduit l’administration fiscale, estimant que la vente réalisée au cours de cette transaction ne devait pas être soumise à la TVA, mais les frais d’enregistrement constituaient un ajustement fiscal du paiement des taxes. les droits que SCI a dû liquider sans pouvoir récupérer la TVA; comme la notion de contestation du notaire pour le dépôt de la vente de la TVA et non pour les droits d'enregistrement, la juridiction d'appel a déformé les litiges tels qu'ils avaient été déterminés par les conclusions des parties et violé l'article 4 du code de procédure civile.

Quatrième moyen d'élimination

C’EST VRAI avec le jugement d’appel d’AVOIR rejeté les prétentions de SCI Avenue du Peuple Belge, Le Palais, Impasse Saint-François, Saint-Nicolas et MZ .. qui tendaient à obtenir un verdict en toute solidité G en qualité de liquidateur de la SCI Les Pénitentes et de MY .. de leur verser divers dommages et intérêts;

ATTENDU QUE la société immobilière est responsable du préjudice subi par les appelants en ce qu'elle s'est rendue coupable d'avoir signé un acte de vente dans un immeuble inexistant ou incomplet, d'avoir enfreint les règles de VEFA et d'avoir omis l'obligation assurance dans ce cas; qu'il est attristé de ne pas avoir livré les parties communes et un bâtiment à sa destination; que les dommages-intérêts réclamés par les appelants et rappelés ci-dessus sont liés à une cessation de travail résultant de l'ordre de danger et non au fait que les règles de vente en vigueur dans l'État n'ont pas été respectées lors de la mise en œuvre future et aux obligations de conclusion assurance obligatoire; qu'il n'y a pas de lien de causalité entre les erreurs commises par SCI, qui ne faisaient pas partie d'une vente dans l'état d'achèvement futur, et qui ne sont pas entrées dans un livret d'assurance spécial aussi rapidement que lorsque l'origine de la souffrance subie , est situé dans les parties privées de l’une des sociétés immobilières civiles qui ont effectué des travaux sur des poutres sans respecter les règles de l'art, et tandis que l'ordre suivant le danger qui imposait un arrêt de travail et l'évacuation des lieux était dû à une évaluation erronée de l'état des la structure en bois du bâtiment; de même, le retard dans la livraison des parties communes et d'un bâtiment en fonction de sa destination résulte encore de la situation née de l'ordre du danger;

1 °) ALORS QUE, en décidant pour des raisons inappropriées d’exclure la responsabilité de SCI vendesse qui s’est engagée à livrer aux propriétaires qui ont payé au prix fort le prix de leurs lots au moment de la vente, un bâtiment conforme à sa destination après achèvement du la rénovation majeure des parties communes, la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1603-3, 1642-1 du code civil;

2 °) ALORS qu’elle appartenait à la SCI Les Penitentes – qui, dans le cadre d’une vente dans le futur état d’achèvement auquel les documents de vente auraient dû être soumis, conservait les pouvoirs du maître jusqu’à l’approbation des travaux et était tenue à une garantie de réalisation les acheteurs ¿à effectuer tous les travaux et diagnostics nécessaires à l’élimination de la protection contre les risques et à achever la rénovation lourde des pièces sous contrat; pour exclure tout lien de causalité entre la violation par le SCI du vendeur des règles de vente dans l'état d'achèvement futur et les dommages subis par les acheteurs pour n'avoir pas livré le bâtiment conformément à sa destination, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1603; -1 du code civil, R. 261-17 à R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation;

3 °) ALORS BENOM le fait qu'une évaluation du danger ait été faite après une évaluation incorrecte de la structure en bois du bâtiment et ait mis fin aux travaux, la SCI Les Pénitentes n'a pas dégagé son obligation de fournir un bien immobilier aux fins pour lesquelles elle a été conçue après l'exécution de ces travaux , tenu de supprimer l’évaluation des risques et la rénovation des parties communes qu’il s’était engagé contractuellement à exécuter; que la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1603-1 du code civil;

4 °) ALORS FIN DE L'ASSURANCE DE DOMMAGES-TRAVAUX visée à l'article L. 242-1 du code des assurances doit indiquer que tout fabricant garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation d'une décennie de dommage; que, par conséquent, pour des raisons impropres liées à l'origine présumée des troubles et à l'ordre du danger qui menaçait les biens immobiliers, exclure tout lien de causalité entre les dommages subis par les acheteurs du fait du défaut de recouvrement du préjudice affectant le bien immobilier non contesté et l'absence de garantie défectueuse de la part de la SCI Les Pénitentes pour l'assurance des dommages matériels, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et la L. 242-1 du code des assurances;

5 °) ALORS que le principe de contradiction n'exclut pas la présentation de documents préparés à la demande d'une partie et faisant l'objet d'une discussion libre au cours de la procédure; que les titulaires de SCI et MZ .. ont régulièrement alimenté les débats (paragraphe 42 de la fiche de communication des parties) et ont ainsi soumis au débat sur les parties en conflit, un rapport du Cabinet Architecture Architecture, qui a justifié les travaux en cours effectuée par l’une des SCI dans sa partie privée, n’a eu aucun effet sur la stabilité du complexe immobilier; en refusant d'examiner ce paragraphe au motif qu'il n'était pas établi en vertu du principe de contradiction, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.

Produits de Moyen par SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat au conseil, pour le syndicat des propriétaires de la SCI Les Pénitentes, partie demanderesse au sinistre

PREMIER MOYEN LA CASSATION

Il s’agit d’un grief concernant l’arrestation de l’avocat du syndicat du copropriétaire de la résidence d’un représentant de la première instance de Maitre A …, la déclaration d’objet AVOIR. ; l'intervention de la société SIGLA et la qualité du syndicat des propriétaires de la résidence des Pénitentes, et la déclaration AVOIR de communiqués irrévocables du syndicat des propriétaires de la résidence des Pénitentes et cause d '# 39;

AUX MOTIFS QUE «sur l’intervention volontaire du cabinet SIGLA, la société SIGLA exigeant cette intervention volontaire et de la qualité du syndicat du syndicat des propriétaires de la résidence Les Pénitentes soit rue; toute facture conformément à l'article 554 du code de procédure civile pour la justification de l'intervention; c’est-à-dire un texte qui empêche l’intervenant et cause d’appel, c’est-à-dire d’intéresser la personne concernée, aucune partie, aucun représentant, prématuré ou chiffres. une autre qualité; La société SIGLA déclare que la procédure actuelle et la qualité du Syndicat des Propriétaires de la Résidence Les Pénitentes Suite dans une telle désignation pour l’Assemblée Générale du 3 octobre 2012; ou # 39; agit donc pas titre du personnel; il s’agit d’une instance judiciaire, d’une instance première, du syndicat des titulaires de droits d’auteur représenté par son administrateur, Maître A …, qui est la mission de cette mission; il ne reste pas moins que le syndicat était partie en première instance; c’est le changement de représentant du syndicat qui n’est pas modifié le fait qu’il était partie; C’est cependant le résultat du représentant du syndicat du maïs par SIGLA de ce qué, et seulement dans le cas d’une intervention volontaire volontaire qui ne fait pas l’objet d’une intervention volontaire. À la place d'être, le syndicat étant déjà dans la cause; Que, des fois, le syndic une nécessité particulière pour l'autorisation de l'Assemblée générale des propriétaires de la présidence du Syndicat de la danse intime dans une procédure d'engagement à l'administration antitrust il prend la suite, représentait le syndicat des copropriétaires ; que la discussion sur la recevabilité de l'intervention volontaire est donc sans objet ; Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en cause d'appel : que le syndicat des copropriétaires sollicite, aux termes de ses dernières écritures, qu'une faute soit retenue à la charge de Messieurs X… et Y…, de Maître F… et de la banque FLANDRE CONTENTIEUX et que ces derniers soient condamnés in solidum avec les MMA, assureurs de Maître F…, à lui verser une somme de 2 millions d'euros de dommages intérêts, outre une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que Maître F… et son assureur les MMA, M. Y…, la banque FLANDRE CONTENTIEUX, estiment ces demandes nouvelles et comme telles irrecevables ; qu'il invoquent les dispositions de l'article 564 du code de procédure civil qui prévoient qu'a peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; toutefois, qu'en vertu de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en outre, l'article 566 de ce code dit que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et les défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquent ou le complément ; qu'en l'espèce, le jugement vise des conclusions déposées par M. A… en sa qualité d'administrateur provisoire sans les expliciter ; qu'aucune des parties n'a cru bon de les verser aux débats ; qu'il ressort toutefois du jugement que seules les autres sociétés civiles immobilières et M. Z… ont invoqué des préjudices à la charge des intimés et sollicité des dommages intérêts à ce titre ; que le tribunal ne s'est prononcé que sur ces demandes et qu'il ne résulte pas de sa décision qu'il ait été saisi d'une demande en paiement de dommages intérêts émanant du syndicat des copropriétaires ; que les motifs ne concernent aucune prétention formulée par le syndicat des copropriétaires ; qu'il n'est pas fait état d'une omission de statuer de sa part ; qu'il s'en déduit dès lors que le syndicat des copropriétaire n'avait pas formé de demande de condamnation des parties susvisées en première instance ; qu'en l'absence de toute demande, celle formée en cause d'appel ne peut être considérée comme le complément, l'accessoire ou la conséquence d'une demande qui n'a jamais existé ; que la demande du syndicat des copropriétaires est donc nouvelle en cause d'appel ; qu'elle est dès lors irrecevable » ;

ALORS QU'est recevable à intervenir en cause d'appel la personne ayant désormais qualité pour représenter une partie à l'instance, dès lors que la Cour d'appel n'a pas statué et qu'aucune forclusion n'a été antérieurement acquise ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que par ordonnance du 11 avril 2002, Maître A… a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble les PENITENTES ; que sa mission, prorogée par décisions des 8 octobre 2002, 1er avril 2003, 21 janvier 2004 et 18 décembre 2006, a pris fin par la désignation de la société SIGLA en qualité de syndic de copropriété par décision de l'assemblée générale du 3 octobre 2012 ; qu'en jugeant néanmoins sans objet l'intervention volontaire en appel de la société SIGLA, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PENITENTES, quand cette dernière, qui n'avait pu agir pendant l'administration provisoire exercée par Maître A…, était recevable à intervenir en qualité de représentant du syndicat afin de régulariser la situation procédurale de ce dernier, la Cour d'appel a violé les articles 31, 121, 126, 325, 329 et 554 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables comme nouvelles les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes en cause d'appel ;

AUX MOTIFS QUE « sur l'intervention volontaire du cabinet SIGLA, la société SIGLA demande que son intervention volontaire en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes soit reçue ; qu'elle invoque l'article 554 du code de procédure civile pour justifier de son intervention ; que ce texte prévoit que peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont un intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ; que la société SIGLA déclare agir dans la présente procédure en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes suite à sa désignation par l'assemblée générale du 3 octobre 2012 ; qu'elle n'agit donc pas à titre personnel ; que la cour constate qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires était représenté par son administrateur provisoire, Maître A…, qui a été déchargé de sa mission ; qu'il n'en demeure pas moins que le syndicat était partie en première instance ; qu'il s'ensuit que le changement de représentant du syndicat ne modifie pas le fait qu'il était partie ; que, dès lors, il peut seulement être donné acte à la société SIGLA de ce qu'elle représente désormais le syndicat mais, en aucun cas, il n'y a lieu d'admettre une intervention volontaire qui n'a pas lieu d'être, le syndicat étant déjà dans la cause ; que, dès lors, le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour présenter les moyens du syndicat intimé dans une procédure engagée antérieurement dans laquelle l'administrateur provisoire dont il prend la suite, représentait le syndicat des copropriétaires ; que la discussion sur la recevabilité de l'intervention volontaire est donc sans objet ; Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en cause d'appel : que le syndicat des copropriétaires sollicite, aux termes de ses dernières écritures, qu'une faute soit retenue à la charge de Messieurs X… et Y…, de Maître F… et de la banque FLANDRE CONTENTIEUX et que ces derniers soient condamnés in solidum avec les MMA, assureurs de Maître F…, à lui verser une somme de 2 millions d'euros de dommages intérêts, outre une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que Maître F… et son assureur les MMA, M. Y…, la banque FLANDRE CONTENTIEUX, estiment ces demandes nouvelles et comme telles irrecevables ; qu'il invoquent les dispositions de l'article 564 du code de procédure civil qui prévoient qu'a peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; toutefois, qu'en vertu de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en outre, l'article 566 de ce code dit que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et les défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquent ou le complément ; qu'en l'espèce, le jugement vise des conclusions déposées par M. A… en sa qualité d'administrateur provisoire sans les expliciter ; qu'aucune des parties n'a cru bon de les verser aux débats ; qu'il ressort toutefois du jugement que seules les autres sociétés civiles immobilières et M. Z… ont invoqué des préjudices à la charge des intimés et sollicité des dommages intérêts à ce titre ; que le tribunal ne s'est prononcé que sur ces demandes et qu'il ne résulte pas de sa décision qu'il ait été saisi d'une demande en paiement de dommages intérêts émanant du syndicat des copropriétaires ; que les motifs ne concernent aucune prétention formulée par le syndicat des copropriétaires ; qu'il n'est pas fait état d'une omission de statuer de sa part ; qu'il s'en déduit dès lors que le syndicat des copropriétaire n'avait pas formé de demande de condamnation des parties susvisées en première instance ; qu'en l'absence de toute demande, celle formée en cause d'appel ne peut être considérée comme le complément, l'accessoire ou la conséquence d'une demande qui n'a jamais existé ; que la demande du syndicat des copropriétaires est donc nouvelle en cause d'appel ; qu'elle est dès lors irrecevable » ;

1. ALORS QUE la nouveauté de demandes présentées en appel s'apprécie par rapport à celles présentées devant le premier juge ; que la Cour d'appel, après avoir constaté qu'aucune des parties n'avait produit les conclusions de première instance de Maître A…, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PENITENTES, a toutefois considéré qu'il ne résultait pas des termes du jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 8 février 2012 que cette juridiction ait été saisie d'une demande en paiement de dommages et intérêts émanant du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où les motifs ne concernaient aucune prétention formulée par le syndicat des copropriétaires et qu'il n'est pas fait état d'une omission de statuer de sa part ; qu'en statuant de la sorte, aux termes de motifs impropres à établir la nouveauté des demandes formées en cause d'appel par le syndicat des copropriétaires, laquelle ne pouvait s'apprécier que par rapport aux conclusions de première instance de Maître A…, qui représentait le syndicat des copropriétaires en sa qualité d'administrateur provisoire de ce dernier, conclusions qu'il incombait aux défendeurs soulevant l'irrecevabilité des demandes du syndicat de produire aux débats, la Cour d'appel a méconnu l'article 564 du code de procédure civile, ensemble l'article 1315 du code civil ;

2. ALORS QUE sont recevables, même lorsqu'elles sont présentées pour la première fois en cause d'appel, les demandes qui se rattachent avec un lien suffisant aux prétentions de première instance et ainsi, ne modifient pas l'unicité du litige ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les PENITENTES faisait valoir que les demandes indemnitaires qu'il présentait à l'encontre de Maître F… et de son assureur les MMA, ainsi que de Messieurs Y… et X… et de la société FLANDRES CONTENTIEUX, tendaient aux mêmes fins que celles des demandeurs initiaux, à savoir la réparation du sinistre né à l'occasion des opérations de rénovation de l'ensemble immobilier vendu par la SCI LES PENITENTES (ses conclusions devant la Cour d'appel, not. p. 5 ; p. 17) ; qu'en s'abstenant de rechercher si les demandes du syndicat des copropriétaires, tendant à la condamnation de Maître F… et de son assureur les MMA, ainsi que de Messieurs Y… et X… et de la société FLANDRES CONTENTIEUX, ne tendaient aux mêmes fins que les prétentions des demandeurs initiaux, qui formulaient des demandes similaires contre ces parties, au titre de l'opération immobilière litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile ;

3. ALORS, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE sont recevables en cause d'appel les demandes reconventionnelles, dès lors qu'elles se rattachent à la demande principale par un lien suffisant ; qu'en ne recherchant pas si les demandes du syndicat des copropriétaires, tendant à la condamnation de Maître F… et de son assureur les MMA, ainsi que de Messieurs Y… et X… et de la société FLANDRES CONTENTIEUX, ne constituaient pas des demandes reconventionnelles, recevables dès lors qu'elles tendaient aux mêmes fins que les prétentions des demandeurs initiaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 31, 64, 70 et 567 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (EVENTUEL)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes indemnitaires dirigées contre Maître F… et son assureur la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD ;

AUX MOTIFS QUE « les appelants reprochent au notaire d'avoir fautivement ignoré les règles qui s'imposaient à lui dans le but de permettre à la société civile immobilière Les Pénitentes de percevoir immédiatement le prix d'un ensemble immobilier qui n'existait pas lors de la vente, d'avoir méconnu les règles de la vente en l'état futur d'achèvement pour cette opération de rénovation lourde et d'avoir, à titre subsidiaire, rédiger les actes de vente sans s'assurer de la souscription d'une garantie décennale ; qu'ils visent aussi le défaut de conseil relativement à la situation financière de M. X… ; que les appelants soutiennent que ces fautes ont concouru au dommage dès lors qu'en l'absence d'assurance dommages ouvrage, ils n'ont pu avoir réparation des dommages et qu'en outre, sur le plan matériel, la signature d'une vente en l'état futur d'achèvement leur aurait permis de ne pas payer complètement le prix ; qu'ils réclament la réparation d'un préjudice équivalent à la valeur de la réfection et à la finition complète des parties communes, à la privation de jouissance depuis la date de l'arrêté de péril, à la détérioration des aménagements intérieurs, au montant des travaux non réalisés alors qu'ils étaient contractuellement dus ; que Me F… conteste l'existence d'une quelconque faute qu'il soutient que l'on ne saurait retenir les décisions invoquées par ses adversaires et qui concernent des actions menées par des particuliers ; que les sociétés appelantes sont des personnes morales dont le gérant est un juriste éminent ; qu'ils souligne que les sociétés adverses ne peuvent réclamer l'indemnisation d'un sinistre dont elles sont à l'origine ; que Me F… a, en juillet 1995 et décembre 1997, rédigé des actes de vente de la SCI Les Pénitentes aux différentes sociétés civiles immobilières et en octobre 1996, celui avec M. Z… ; qu'il résulte des actes produits que le notaire a, dans la rubrique « déclarations fiscales » explicitement mentionné que les biens présentement vendus peuvent être assimilés à un immeuble neuf du fait de l'importance et de la nature des travaux qui seront effectués tant à l'intérieur qu'à l'extérieur du bâtiment, que ces travaux auront pour effet de créer de nouveaux locaux aux lieu et place de ceux antérieurement affectés à l'usage d'atelier et d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance à une véritable reconstruction ; que Me F… ne conteste pas avoir passé tous les actes de vente en rapport avec l'immeuble, objet du litige ; qu'il connaissait nécessairement l'importance de l'opération engagée ; qu'il savait notamment que la SCI Les pénitentes se chargeait d'aménager toutes les parties communes, de modifier la structure intérieure avec la réalisation de divisions et de surfaces nouvelles ; qu'au surplus, la société civile immobilière a, après son acquisition, établi l'état descriptif de division et le règlement de copropriété qui ont été reçus par Me F… ; que dès lors, le notaire ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une rénovation lourde ; qu'il s'ensuit qu'il devait apprécier les conséquences juridiques de cette situation en proposant une vente en l'état futur d'achèvement qui impliquait des versements successifs des fonds par les acheteurs et non un paiement immédiat du prix de vente ainsi que la fourniture des garanties intrinsèques et extrinsèques prévues dans ce cadre juridique ; qu'il devait aussi s'assurer de l'existence d'une assurance dommages ouvrage et de la garantie décennale des constructeurs ; que le notaire doit assurer l'efficacité juridique de ses actes et remplir son obligation de conseil à l'égard des parties à l'acte, a donc commis une faute ; que Me F… ne saurait arguer des compétences et connaissances personnelles du gérant des sociétés civiles immobilières pour se décharger de son devoir de conseil ; que le fait que les actes passés par Me F… l'ai été sous la forme d'une vente et non d'une vente en l'état futur d'achèvement implique que le paiement du prix a été immédiat au lieu d'être échelonné dans le temps et payés en fonction de l'avancement des travaux que cela induit que si une vente en l'état futur d'achèvement avait été conclue, les acquéreurs n'auraient pas payé la totalité du prix à la suite de l'arrêt des travaux consécutif à l'arrêté de péril ; que toutefois la cour relève que ce n'est pas le remboursement des sommes versées de manière anticipée qui est demandé par les appelants à titre de dommages et intérêts ; que tous les postes de préjudice qui portent sur des droits de mutation, des travaux non exécutés, la remise en état du lot privatif, des charges de copropriété payés sans jouissance, des taxes foncières, des travaux réalisés pour la conservation de l'immeuble, des taxes foncières, des travaux réalisés pour la conservation de l'immeuble sont en fait en relation avec l'arrêt des travaux résultant de l'arrêté de péril ; qu'il n'existe aucun lien de causalité entre ces préjudices et la faute du notaire ; qu'en ce qui concerne les garanties attachées à une vente en l'état futur d'achèvement à savoir notamment la garantie d'achèvement invoquée par les appelants, le moyen est inopérant puisque le défaut d'achèvement de l'immeuble n'est pas le fait de la société civile immobilière mais la conséquence de l'arrêté de péril ; que dès lors le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice subi n'existe pas ; que par ailleurs, la source des dommages se situe dans le retrait d'un étaiement des poutres support du plancher aboutissant à un affaissement de la pile centrale et de l'annonce erronée de la présence de vrillette susceptible d'entraîner une ruine générale de l'immeuble ; que l'arrêté de péril a été pris à la suite du rapport de M. D… désigné par le président du tribunal de grande instance de Lille qui a déclaré qu'un état de péril imminent était constaté et qu'il convenait de faire procéder à un diagnostic des structures des bois ; que toutefois, en 2003, le rapport E… a établi que l'état général des bois était excellent et que la pourriture constatée n'était pas la conséquence de la vrillette mais de fuites de couverture ; que les appelants versent aux débats un rapport de la société Architecte union qui a été missionnée par leurs soins, qui n'est pas un expert ; que ce document n'a pas été établi selon le principe de la contradiction ; qu'il ne saurait être retenu par la cour comme de nature à modifier l'appréciation retenue par M. E… alors qu'il n'est étayé par aucun autre élément de preuve ; qu'il en résulte que la cessation des travaux et l'évacuation des occupants consécutives à l'arrêté de péril n'ont pas de lien de causalité avec les manquements du notaire relevés ci-dessus ; qu'elle sont la conséquence du rapport de l'expert et de la mauvaise appréciation de la cause des désordres ; que par ailleurs, le rapport Preventec puis le rapport Defurne ont simplement noté que l'affaissement de la pile centrale a été dû à un désétaiement trop rapide ayant occasionné un léger tassement avec une répercutions aux étages ; qu'aucun des rapports d'expertise ne fait état de dommages de nature décennale et qu'il n'est donc pas rapporté la preuve que si une assurance dommages ouvrage avait été souscrite, elle aurait pu être mise en oeuvre alors qu'au surplus, la réception de l'ouvrage n'était pas prononcée »

1. ALORS QU'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que si une vente en l'état futur d'achèvement avait été conclue, comme aurait dû le conseiller le notaire instrumentaire des actes de vente, les acquéreurs n'auraient pas payé la totalité du prix à la suite de l'arrêt des travaux consécutif à l'arrêté de péril ; que, dès lors, en jugeant qu'il n'existait aucun lien de causalité entre la faute avérée du notaire qui n'a pas soumis la vente au régime juridique approprié et le préjudice équivalent à la valeur de la réfection complète des parties communes et au montant des travaux non réalisés par la SCI venderesse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1147 et 1382 du code civil ;

2. ALORS QU'il résulte encore des constatations de l'arrêt attaqué que les SCI propriétaires et Monsieur Z… ont choisi de conserver leurs biens dont le prix a intégralement été payé lors de la vente et d'exercer une action estimatoire pour obtenir la réparation d'un préjudice équivalent à la valeur de réfection et à la finition complète des parties communes, à la privation de jouissance depuis l'arrêté de péril, à la détérioration des aménagements intérieurs, au montant des travaux non réalisés que la SCI LES PENITENTES s'était engagée à effectuer ; que dès lors, la faute du notaire qui, au regard de la rénovation lourde de l'immeuble que la venderesse devait effectuer, devait conseiller une vente en l'état futur d'achèvement impliquant des versements successifs en fonction de l'état d'avancement des travaux de rénovation, a un lien de causalité direct avec les préjudices des acquéreurs qui ont payé l'intégralité du prix lors de la vente sans être en possession de leurs lots dans un état de rénovation conforme à ce qui était contractuellement prévu ; qu'en rejetant les demandes d'indemnisation formées contre le notaire et son assureur de responsabilité, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1147 du code civil ;

3. ALORS QUE la vente en l'état futur d'achèvement, qui aurait dû être conseillée par le notaire, est assortie de garanties d'achèvement prévues aux articles R 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant, pour exclure un lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices des acquéreurs, qu'une telle garantie n'aurait pas pu être mise en jeu au motif inopérant que l'immeuble avait été frappé d'un arrêté de péril, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil, ensemble les articles R 261-17 à R 261-24-1 du code de la construction et de l'habitation ;

4. ALORS QUE l'assurance dommages-ouvrage a pour finalité de garantir à l'assuré une réparation rapide des dommages de nature décennale apparus en cours de construction ou de rénovation lourde quelle que soit leur cause et en dehors de toute recherche de responsabilités ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué (p. 4, 5ème et 6ème §) qu'en 1997, à l'occasion des travaux de rénovation et d'un défaut d'exécution dans l'étaiement d'une poutre dans une partie privative, un risque d'effondrement a été détecté, des désordres et des mouvements de structure sont apparus, ce qui a donné lieu à des opérations d'expertise ayant conduit à l'arrêté de péril pris le 10 mai 1999 sur le diagnostic erroné d'une infestation des bois par des insectes xylophages ; qu'en excluant tout lien de causalité entre les préjudices dont la réparation était demandée et la faute du notaire qui n'avait pas vérifié la souscription des assurances obligatoires dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement sans rechercher si la souscription d'une assurance dommages-ouvrage n'aurait pas permis la prise en charge du paiement des travaux de réparation des désordres affectant la structure de l'immeuble au cours des travaux dès leur apparition et d'éviter ainsi l'arrêté de péril pris par la suite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil, ensemble l'article L. 242-1 du code des assurances ;

5. ALORS QUE des désordres faisant courir un risque avéré ou même seulement potentiel à la sécurité des occupants ou aux tiers sont de nature décennale, et sont par conséquent couverts par l'assurance de dommages-ouvrage obligatoire prévue à l'article L. 242-1 du code des assurances ; que dès lors, en retenant qu'il n'était pas établi que l'assurance dommages-ouvrage aurait pu être mise en jeu si elle avait été souscrite faute de constatation de dommages de nature décennale après avoir pourtant constaté que l'immeuble avait été frappé d'un arrêté de péril, ce dont il résultait que les désordres apparus au cours des travaux de rénovation, quelle que fût leur origine, étaient nécessairement de nature décennale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles 1147, 1792 du code civil, L. 242-1 du code des assurances ;

6. ALORS QUE la mise en oeuvre de l'assurance dommages-ouvrage obligatoire prévue à l'article242-1 du code des assurances n'est pas subordonnée à la réception de l'ouvrage ; qu'en se fondant sur l'absence de réception de l'ouvrage pour dire qu'il n'était pas prouvé que l'assurance dommages-ouvrage aurait pu être mise en jeu si elle avait souscrite, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil et L. 242-1 du code des assurances ;

7. ALORS QUE dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse, les juridictions du fond précédemment saisies ont toutes reconnu la responsabilité du notaire et le lien de causalité entre ses fautes et les préjudices subis par les acquéreurs ; que les pourvois formés par Me F… contre ces décisions ont été rejetés par la Cour de cassation aux termes de plusieurs arrêts datés du 27 mai 2003 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu le principe de la sécurité juridique et a porté atteinte à la confiance légitime des justiciables que consacre l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (EVENTUEL)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes indemnitaires dirigées contre Maître G…, ès qualités de liquidateur de la SCI LES PENITENTES, et contre Monsieur Y…,

AUX MOTIFS QU'« il est soutenu que la société civile immobilière est responsable du préjudice subi par les appelants, sa faute étant d'avoir signé un acte de vente sur un immeuble inexistant ou inachevé, d'avoir méconnu les règles de la VEFA et d'avoir omis les assurances obligatoires en cette matière ; qu'il lui est fait grief de ne pas avoir livré les parties communes et un immeuble conforme à sa destination ; que les préjudices invoqués par les appelants et rappelés ci-dessus sont liés à l'arrêt des travaux résultant de l'arrêté de péril et non au fait qu'il n'y ait pas eu respect des règles de la vente en l'état futur d'achèvement et des obligations de contracter des assurances obligatoires ; qu'il n'y a pas de lien de causalité entre les fautes commises par la SCI qui n'a pas recouru à une vente en l'état futur d'achèvement et qui n'a pas contracté notamment d'assurance dommages ouvrage dès lors que l'origine des désordres subis ont leur siège dans les parties privatives d'une des sociétés civiles immobilières qui a effectué des travaux sur des poutres sans respecter les règles de l'art et alors que l'arrêté de péril ayant imposé l'arrêt des travaux et l'évacuation des lieux a été pris en raison d'une appréciation erronée de l'état de la structure bois de l'immeuble ; que de même, le retard dans la livraison des parties communes et d'un immeuble conforme à sa destination résulte là encore de la situation née de l'arrêté de péril » ;

1. ALORS QU'en statuant par des motifs impropres à exclure la responsabilité de la SCI venderesse qui s'était engagée à livrer aux propriétaires, lesquels avaient intégralement payé le prix de leurs lots au moment de la vente, un immeuble conforme à sa destination après avoir procédé à la rénovation lourde des parties communes, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1603-3, 1642-1 du code civil ;

2. ALORS QUE il appartenait à la SCI Les Pénitentes-qui dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, à laquelle auraient dû être soumis les actes de vente, conservait les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux et était tenue d'une garantie d'achèvement à l'égard des acquéreurs ¿ de réaliser tous les travaux et diagnostics nécessaires à la levée de l'arrêté de péril et d'achever la rénovation lourde des parties communes comme elle s'y était contractuellement engagée ; qu'en excluant tout lien de causalité entre le nonrespect par la SCI venderesse des règles de la vente en l'état futur d'achèvement et les préjudices subis par la collectivité des copropriétaires du fait de la non-livraison d'un immeuble conforme à sa destination, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1382 et 1603-1 du code civil, R. 261-17 à R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ;

3. ALORS QUE la circonstance qu'un arrêté de péril ait été pris suite à une appréciation erronée de l'état de la structure bois de l'immeuble et ait imposé l'arrêt des travaux n'exonérait pas la SCI Les Pénitentes de son obligation de livrer un immeuble conforme à sa destination, après avoir effectué les travaux nécessaires à la levée de l'arrêté de péril et à la rénovation des parties communes qu'elle s'était contractuellement engagée à effectuer ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1147 et 1603-1 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code.

4. ALORS QUE l'assurance dommages-ouvrage prévue à l'article L. 242-1 du code des assurances que doit souscrire tout constructeur garantit en dehors de toute recherche des responsabilités le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale ; que dès lors en se fondant sur des motifs inopérants tenant à l'origine supposée des désordres et à l'arrêté de péril ayant frappé l'immeuble pour exclure tout lien de causalité entre les préjudices subis par les acquéreurs du fait de la non reprise des désordres affectant l'immeuble dont la réalité n'est pas contestée et l'absence de souscription fautive de l'assurance dommages-ouvrage par la SCI Les Pénitentes, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil et L. 242-1 du code des assurances ;

5. ALORS QUE le principe de la contradiction ne s'oppose pas à la production des pièces établies à la demande d'une partie et soumises à la libre discussion lors de la procédure ; que les SCI propriétaires et M. Z… avaient régulièrement versé aux débats (pièce n° 42 du bordereau de communication de pièces), et ainsi soumis à la discussion contradictoire des parties, un rapport du cabinet d'architecture de l'Union qui de façon étayée a établi que les travaux entrepris par une des SCI dans sa partie privative n'avaient pas eu d'impact sur la stabilité de l'ensemble immobilier ; qu'en refusant d'examiner cette pièce au motif qu'elle n'avait pas été établie selon le principe de la contradiction, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (EVENTUEL)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré irrecevables les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PENITENTES dirigées contre Monsieur X…,

AUX MOTIFS QUE « Sur l'irrecevabilité des demandes formées par les appelants à l'encontre de M. X… : que M. X… expose avoir été placé en liquidation judiciaire par jugement du 14 novembre 1996, que cette procédure a été clôturée pour insuffisance d'actif le 23 juin 2009 ; qu'il constate que l'immeuble a été acheté par la société civile immobilière Les Pénitentes le 19 mai 1995, que les travaux ont débuté le 26 mai 1995 ; que les appelants ont tous acquis leur bien avant le placement en liquidation judiciaire et que, dès lors leurs demandes sont fondées sur des faits antérieurs à l'ouverture de la procédure et qu'elles ne peuvent faire l'objet de condamnation ; qu'il invoque les dispositions de l'article L. 643-11 du code de commerce ne permettant plus de poursuite individuelle ; que M. X… ne produit devant la Cour au soutien de ses assertions ni le jugement de placement en liquidation judiciaire ni celui constatant la clôture de la procédure pour insuffisance d'actif établissant la réalité de ces procédures et leur date ; que la Cour se reporte donc au jugement dont les constatations ne sont pas contestées et qui a confirmé la situation de M. X… mettant, au demeurant, maître I… hors de cause à la suite du jugement de clôture de la procédure pour insuffisance d'actif ; que le jugement de liquidation judiciaire de M. X… ayant été prononcé le 14 novembre 1996, les dispositions applicables à l'espèce sont celles antérieures à la loi du 26 juillet 2005 ; qu'il convient de relever que si M. Z… et trois des sociétés civiles immobilières ont acheté leur lot avant le placement en liquidation judiciaire de M. X…, la société civile immobilière Saint Nicolas a fait cette acquisition postérieurement à savoir le 1er décembre 1997 et ne peut se voir opposer le texte invoqué par M. X… ; que le texte alors applicable (L. 621-32 du code de commerce) aux créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture énonce que celles-ci sont " payées à leur échéance lorsque l'activité est poursuivie… Elles sont payées par priorité à toutes les autres créances à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais des justice, de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention… leur paiement se fait dans l'ordre suivant… 5° les autres créances selon leur rang " ; que si la société civile immobilière Saint Nicolas entend obtenir une indemnité à l'encontre de M. X… au titre d'une créance née postérieurement à la liquidation judiciaire, il convient qu'elle démontre que le texte précité peut trouver à s'appliquer ce qui suppose qu'il y ait eu poursuite de l'activité de M. X… ; qu'en l'espèce, aucun élément n'est fourni de ce chef ; que sa demande est donc irrecevable ; que les autres appelants sont détenteurs d'une créance antérieure au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de M. X… ; qu'en tout état de cause, aux termes de l'article du code de commerce applicable au jour de l'ouverture de la liquidation judiciaire de M. X… à savoir l'article L. 622-32, le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l'exercice individuel de leurs actions sauf si la créance résulte d'une condamnation pénale, soit pour des faits étrangers à l'activité professionnelle du débiteur, soit pour fraude fiscale au seul bénéfice dans ce cas du trésor Public, soit de droits attachés à la personne du créancier soit en cas de fraude à l'égard des créanciers, de faillite personnelle, d'interdiction de diriger ou de contrôler une entreprise commerciale ou une personne morale, de banqueroute ou lorsque le débiteur ou la personne morale dont il a été dirigeant, a été déclaré en état de cessation de paiements et que la procédure a été clôturée pour insuffisance d'actif ; que les appelants déclarent que les sociétés NORSODIMO, SARL BUILINVEST, SNC ALMA INVESTISSEMENT, CRN, LE COLONI, CSC, LE WOMAN, LOCAFIDUCIE, société civile immobilière rue des Bouflers rue Gustave Delory, Liberté, Nationale, Gambetta, Camille Saint Saëns, Belfort, des Arts, Desraignaux, La Moselle, 45 rue de la Clé, Trulin, 1 rue des Postes, République, 10 rue Inkerman ont fait l'objet de liquidation judiciaire avec clôture pour insuffisance d'actif depuis moins de cinq ans au jour de l'ouverture de celle de M. X… ; que le fait que M. X… ne réplique pas sur l'existence des procédures susvisées ne suffit pas à en établir la réalité ; qu'il appartient aux appelants de fournir les décisions afférentes à ces sociétés ayant prononcé la clôture de la procédure collective pour insuffisance d'actif ainsi que les extraits K bis relatifs à celles-ci et démontrant que M. X… était dirigeant de ces personnes morales et a éventuellement fait l'objet d'une interdiction de diriger ou de contrôler une entreprise commerciale ou une personne morale ; qu'en l'état, ils ne fournissent aucune de ces pièces ; qu'il n'est pas argué d'une fraude au sens de ce texte commise par M. X… ; que celle-ci, au demeurant, ne se présume pas ; que M. X… a certes été condamné pénalement par l'arrêt de la Cour d'appel de Douai pour des faits de corruption, d'escroquerie au préjudice des banques Populaire du nord et Crédit du nord, d'abus de confiance au préjudice de la société civile immobilière Les Pénitentes et de banqueroute au préjudice de la société CRN ; qu'il ne s'agit pas de fraude fiscale et il n'est pas démontré que ceux-ci soient étrangers à l'activité professionnelle de l'intéressé ; qu'il est visé des faits de banqueroute au préjudice de la société CRN dont il aurait été dirigeant ; qu'à supposer que ce dernier cas ouvre la possibilité pour les appelants, de recouvrer l'exercice individuel de leurs actions contre le débiteur, celui-ci est subordonné à la non-extinction de cette créance sur laquelle la poursuite est fondée ; qu'il n'est pas établi que les appelants ont régulièrement déclaré leurs créances à la procédure collective de ce dernier ; qu'en l'absence de ces éléments, la cour ne peut que retenir qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'ils ont recouvré leur droit de poursuite individuelle à l'encontre de M. X… ; qu'en l'état les demandes formées contre ce dernier sont irrecevables ; que, dès lors, le jugement doit être infirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes ; que la cour déclare quant à elle les demandes irrecevables » ;

1. ALORS QUE seules les créances nées antérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire du débiteur sont soumises à l'obligation de déclaration ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevables les demandes dirigées contre Monsieur X…, qu'à l'exception de Monsieur Z… et de trois des sociétés civiles immobilières, les autres appelants étaient détenteurs d'une créance antérieure au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de Monsieur X…, en date du 14 novembre 1996, quand la créance du syndicat des copropriétaires au titre des désordres litigieux était née en fin d'année 1997, soit postérieurement au placement de Monsieur X… en liquidation judiciaire selon jugement du 14 novembre 1996, et n'avait donc pas à être déclarée, la Cour d'appel a violé l'article 50 de la loi du 25 janvier 1985 (article L. 621-43 du code de commerce) ;

2. ALORS EN OUTRE QUE l'absence de reprise des poursuites individuelles à l'encontre du débiteur ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d'actif ne concerne pas les dettes contractées ultérieurement par le débiteur et sans rapport avec l'activité au titre de laquelle il avait fait l'objet d'une procédure collective ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevables les demandes dirigées contre Monsieur X…, qu'il n'était pas justifié de la reprise des poursuites individuelles contre ce dernier, quand la créance du syndicat des copropriétaires était sans lien avec l'activité au titre de laquelle Monsieur X… avait antérieurement été placé en liquidation judiciaire, de sorte que ce dernier ne pouvait prétendre avoir été libéré de sa dette, la Cour d'appel a violé l'article 169 de la loi du 25 janvier 1985 (article L. 622-32 puis L. 643-11 du code de commerce) ;

3. ALORS QUE seules les créances postérieures à l'ouverture de la procédure collective, et en lien avec l'activité de la personne mise en liquidation judiciaire, sont soumises aux dispositions de l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985 (article L. 621-32 du code de commerce) ; qu'en jugeant qu'il n'était pas établi que les créances nées postérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire de Monsieur X… étaient liées à la poursuite de l'activité de Monsieur X…, quand la créance du syndicat des copropriétaires était née à l'occasion d'une activité nouvelle exercée par Monsieur X… postérieurement à l'ouverture de sa liquidation judiciaire, la Cour d'appel a violé ce texte ;

4. ALORS, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en cas de liquidation judiciaire, les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire sont payées par priorité à toutes les autres créances, à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais de justice, de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention ou constituées en application de la loi n° 51-59 du 18 janvier 1951 relative au nantissement de l'outillage ; qu'en subordonnant la recevabilité de l'action contre Monsieur X… à la reprise de l'activité de ce dernier, la Cour d'appel a derechef violé le texte précité.

Vous avez fait construire une maison et pourquoi pas acheté un logement. Ce bien est réceptionné il y a moins de dix ans. Or, de graves désordres viennent d’apparaître. Il est important de réagir en déclarant ce sinistre à votre assureur dommages-ouvrage.


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